导语
在过去的三个季度里，市场验证了我们在半年报中三个方向的分析和研判，即外部环境挑战、政策边际效应递减、市场预期的调整。外部环境的挑战表现为，投资及生产指标收缩，对冲了消费扩张；政策边际效应的递减表现为，市场容量的收缩；市场预期的调整表现为，量价下调的预期落地。市场的调整已经持续了三年之久，阶段性方向选择相对清晰，二次收缩的趋势基本形成。也就是说房地产市场的走势与居民的收入呈现正相关，这种正相关的逻辑就是目前市场走势的底层逻辑。
在近三个季度的观察和验证下，未来市场面对的问题非常清晰。政策支撑下降是必然的，购买力短期上升是困难的，购房预期快速调整是非客观的。在这种内外部环境下，市场最终或主动、或被动都将向流动性靠拢。快速的完成库存去化是目前市场能看到的唯一路径。当市场处于上行阶段的时期，库存表现为“资产”；当市场处于下行阶段的时期，库存表现为“负债”。目前市场去库存可以理解为去“负债”，也可以理解为增加“流动性”的选择，无论对是对于经济体还是对于居民来说，流动性减少都意味着生产和消费的收缩。
我们如何解决这些问题，是未来一年或者更长时间里的责任所在。所谓“曲能有诚”就是我们解决问题的路径，就是要通过客观、勇敢的务实工作，才能达到真诚、有效的改变。
市场观察的三个层面：
一、环境预期持续不确定；二、市场走势的二次收缩；三、广州房地产市场预期的再调整。
01
环境预期不确定
从国际经济环境看，IMF上修了2025年全球经济增长0.5个百分点，底层逻辑是全球关税及贸易政策风险短期有所下降，美元疲软给全球其他国家投资带来了流动性，新兴市场的韧性得到了验证，亚洲发展中经济体的债务结构调整，进一步的稳定了金融市场。通胀方面，各国数据持续分化，各国都在寻找政策平衡点。从国债收益率看，美国10年期国债收益率震荡回落仍在高位，美债偿付成本仍处于高位，降息与通胀的矛盾需要在全球范围内寻找妥协方案；国内10年期国债收益率7月初开始上升，投资风格切换，扩张趋势出现，10月初国债收益率开始震荡下行，投资风格再次切换，保守预期上升。
从国内经济环境看，2025年1-3季度的GDP增速为5.2%，“三驾马车”中出口增速持平、投资增速降幅扩张，消费增速回落。采购经理人指数、通胀指数、生产指数持续处于收缩区间，中小企业生产指数扩张。综合看，投资、消费的收紧，拉低了3季度增速，经济回稳需要更多政策支持。居民实际收入、支出增速连续两个季度下行。1-3季度，新增人民币存款达到1.3万亿元，同比增7.4%，防御性储蓄增量继续上行，居民中长期贷款收缩13.6%，消费动力不足的趋势清晰。整体看，投资及生产指标收缩，对冲了消费扩张，经济回温的预期仍有不确定性。
从房地产行业表现看，2025年1-3季度行业贡献率为6.2%，不及2004年水平。住宅开发投资连续39个月收缩，土地成交金额连续9个月正增长，一级市场出现回稳。住宅新开工面积累计同比-18.3%，连续46个月负增长，住宅竣工面积累计同比-17.1%，连续19个月负增长，住宅新增在建工程比2019年下降八成以上，行业产能收缩非常明显。二级市场方面，销售金额增速连续24个月负增长，销售均价增速连续19个月负增长，市场容量持续收缩，价格震荡下行。二手房价格同比大都呈现5%-14%的收缩，降幅收窄。库存总量连续7个月出现回落，主要原因是在建工程的收缩。销售排名前30的头部房企，两成业绩为正增长。综合看，无论是行业产能、市场容量、企业业绩均呈现收紧的趋势。
02
市场的二次收缩
从政策层面看，1-3季度中央出台的政策，大多以方向类政策为主，对市场影响有限。广州层面出台的政策更多的从公积金着手，对市场拉动有限。从金融货币政策看，上半年一次降准、一次降息，释放约1万亿元流动性，M2增速稳定在8%左右，年内公开市场操作释放流动性约1661亿元，金融货币政策偏宽松。央行降息后广州首套房贷利率没有变化，意味着降息对广州房地产市场影响较小。
从广州市场网签层面看，前三季度累计数据，网签面积同比增加2.3%，网签均价同比下降10.2%，以价换量的走势持续。单独从三季度数据看，网签面积、网签金额、网签均价，同比分别下降8.8%、14.1%、5.8%，市场在经历了上半年的“横盘”后，做出了选择，进入二次收缩期。从区域成交面积看，成交由中心区逐渐向近郊、远郊区扩张，但市场主体容量仍集中在中心区。从产品成交结构看，首改、品改产品表现良好，各面积段产品价格均出现下行，下行幅度较大的有极刚、品改、高改产品。从房企网签回现情况看，四成房企业绩正增长。从可售库存来看，库存去化时间为27个月，创历史新高，已经连续48个月处于扩张区间，9月的库存去化时间是正常值的2.5倍，除天河、白云区外，其它各区库存去化时间均接近三年的中高位。
03
预期的再调整
市场调控走过三年，可以划分为三个阶段。第一阶段是2023年1月至2024年10月，市场特征是阶段性出台政策刺激成交。第二阶段是2024年11月至2025年6月，市场特征是政策基本出尽，市场处于方向选择阶段。第三阶段是2025年7月至今，市场特征是确定走势方向，收缩的预期再次落地。
从上述分析来看，未来市场的焦点相对明确，集中力量去库存、强化稳定流动性、快速去负债的目标或将贯穿未来几年的市场发展。在此基础上，我们对未来的市场预期做了再修正。
展望广州市场的发展趋势：
中短期市场预期（未来半年），下调市场价格预期，下调市场放量预期；下调去库存目标完成概率。
中长期市场预期（未来一年），下调市场价格预期，下调市场放量预期；上调去库存目标完成概率。
撰稿丨广州世联研究院
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